다주택물권자,1인다물권자
일반적으로 다물권자의 물건은 조합원 자격과
분양권을 얻을 수 없다고 알고 있습니다.
이는 틀린 말이 아닙니다.
하지만 정확히 알아보자면
먼저 다물권자는
1인 다물권자와
1세대/다물권자로
나눌 수 있다는 점 알아 두시는 게 좋습니다.
이 중 통상적으로 조합원 자격과 분양권을 얻을 수 없다
여겨지는 것이 바로 1인 다물권 자인데 왜 그럴까요?
이것부터 알아보도록 하겠습니다.
<<1인 다물권자 물건 매수의 위험성>>
1인 다물권자의 물건은
무조건 입주권이 안 나오는 것은 아닙니다.
중요한 것은 시기입니다.
바로 조합설립인가
이전인가?
이후인가? 이죠.
->>도정법 39조를 살펴보겠습니다.
도시 및 주거환경정비법
[시행 2021.4.11 제39조(조합원의 자격 등)
①제25조에 따른 정비사업의 조합원
(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다.
이하 이조에서 같다)은 토지등소유자]
(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되,
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
다만, 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관지방이전 및
혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라
이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우,
양수한 자 (공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
->>조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조 제1항 제3호에 따라
신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는
사업시행자의 지정을 말한다./이하 이조에서 같다) 후
1명의 토지 등 소유자로부터
(토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여
여러 명이 소유하게 된 때
요약하자면 조합설립인가 이후에 거래하는 물건이 안 되는 것으로,
조합설립인가 이전에는 거래를 해도 좋습니다.
그렇다면,
<<1인 다물권자 물건 왜 매수하면 안 될까요?>>
만약 조합설립인가 이후~
1인 다물권자 물건을 매수한 경우를 보여드리면
질문 1)
갑이 A, B, C, D 소유
조합설립인가
이후,
D물건을 매수했다면?
- 조합원 분양권 부여 X
- 1/4 공유 지분만 갖게 됨
조합원 지위 승계 X, 입주권 자격 X
질문 2)
갑이 A, B, C, D 소유
조합설립인가
이전,
D물건을 매수했다면?
조합원 지위 승계 0, 입주권 자격 0
그러니 조합설립인가 이후라면
다물권자의 물건을 매수하면 안 되고
반대로 매도자 또한 인가 이후엔 매도를 하면 안 됩니다. <<중요>>
독립적인 분양 자격이 없는 물건을 매도하는 것이다 보니
이것이 소송으로도 번질 수가 있다는 점.
꼭!! 알아 두셔야 합니다.
안전한 다물권자,
1세대 다물권자?
1인 다물권자와 달리
거래가 가능한
1세대 다물권 자란 것이 있습니다.
동일 세대원이 A, B, C, D 물건을 각각 소유
※동일세대원
동일한 생활공간에서 동일한 자금으로 생계를 같이 하는 거주자와
그 배우자의 직계 존ㆍ비속(그 배우자 포함)과 형제자매
세대 다물권 자란?
동일 세대원들이 물건을 각각 소유하는 형태인데
1인 다물권자와 달리 거래가 가능한 이유를 법제처 해석을 띄워 알아보자면.
정비사업 조합원의 대상 범위
(도시 및 주거환경정비법 제19조 등 관련)
법문언상 도정법 제19조 제1항 제2호는
"수인의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 경우"를 대상으로 하고 있는바,
이 사안에서와 같이 1세대에 속하는 A, B, C, D 중 C가 조합 설립 인가 이후
다른 세대에 속하는 갑에게 C의 소유권 또는 지상권을 양도한 경우라면
갑은 A, B, D와 1세대에 속하지 아니할 뿐만 아니라
독립적인 토지등소유자의 지위를 갖는다고 할 것이므로
같은 호의 적용대상에 해당하지 않고,
같은 호의 괄호 안에서는 사후적으로
세대를 달리하는 경우를 1세대로 보는 경우
조합설립인기 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 경우로
매우 제한적으로 규정하고 있을 뿐,
조합설립인가 후 수인의 토지등소유자 일부가 양도·양수로 인해
1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우까지도
이를 1세대로 간주하는 명문의 규정을 두고 있지 아니하므로,
이사 안에서 갑은 도정법 제19조 제1항 각 호 외의 부분에 따라
단독으로 조합원의 자격을 가진다고 할 것입니다.
질의 3) 1세대 다물권자인 아들과 딸이 결혼 후 분가를 하여
세대원이 아니게 되면 아들과 딸은 각각 독립적인 분양자격을 가지고 있을까요?
-->>정답은 있다.입니다.
그 이유는 동일세대원일 때는 분양자격이 하나밖에 없다란 규정이 있는데요.
이 규정은 도정법 76조를 보면 나와있습니다.
->>도시 및 주거환경정비법[시행 2021.4.1]
제76조(관리처분계획의 수립기준)
①제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1 주택을 공급하고,
같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1 주택 또는 1 토지를 공유한 경우에는 1 주택만 공급한다.
즉, 정리해 보자면
*자녀가 동일 세대원일 경우 > 1세대로 보기 때문에 1개의 분양권 지급
*자녀가 독립할 경우(실거주지 분가) > 각자가 세대주가 되기 때문에
동일 구역 내 1개의 물건을 갖고 있는 것으로 간주하여 직접적인 분양 자격 부여됨.
이런 식으로 예외를 주게 되는데 그러면 똑같다는 거죠.
즉, 조합원 분양 자격과 분양 신청 자격으로 구분이 되어 있거든요.
그렇다 보니 자녀가 독립 세대주가 되기 전에 자녀의 물건을 양수한 사람이라고
분양 신청 자격을 박탈하는 것은 부당하다는 것이 법제처의 유권해석입니다.
다시 말하면,
1세대 다물권자의 물건을 매수하는 것은 문제가 없다!
정리 : 1인 다물권자의 매도법
만약 내가 동일 구역 내 물건을 자녀에게 사줘도 될까요?
->>사줘도 된다!
단, 주의해야 할 점은
자녀가 분양신청 마감일 전까지 세대 분리가 가능해야 함.
여기서 세대 분리가 무엇일까요?
*자녀가 만 30세가 넘을 경우
*일정소득 이상(중위소득 40% 이상)인 경우
*혼인을 한 경우
위 3가지 조건 중 하나 이상 충족 및 별도의 독립 주거
`형태를 갖춰야 함!
그런데 이는 소득세법/지방세법에 해당하는 것.
도정법에서 말하는 성인의 요건은 만 19세입니다.
도정법에서 세대 분리가 가능한 경우는
자녀가 만 19세가 넘을 경우 소득이 없다 하더라도
별도 주거공간을 갖춰 세대 분리가 되었다면
독립적인 분양신청 자격을 얻을 수 있음.
(직업이 없는, 정기적인 소득이 없든 가능하다.)
또한 가정에서 아들과 딸이 분가를 하여 세대원이 아니게 된 상태에서
배우자의 물건을 매도한다고 분양신청자격이 박탈되는 것이 아니라는 점 기억해 두시면 좋고요.
<<제3자에게 매도>>
-> 급히 매도하느라 가격이 마음에 안 든다면?
->조합설립인가가 얼마 남지 않았는데 아직 매도를 못했다면?
-->> 내가 다 들고 있을게 아니라 동일 세대원에게 명의를 분산시켜 둡니다.
그러면 , 1인 다물권자가 아닌
1세대 다물권자가 될 수 있습니다.